Die Wohngebäudeversicherung beschränkt sich nicht auf den Standard-Multirisiko-Vertrag, den die meisten Mieter reflexartig abschließen. Hinter diesem allgemeinen Begriff verbergen sich mehrere unterschiedliche vertragliche Mechanismen, die jeweils einem bestimmten rechtlichen Status entsprechen (Mieter, Eigentümer, nicht selbstnutzender Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft). Das Verständnis ihrer Verknüpfungen vermeidet Doppelversicherungen und Deckungslücken.
Versicherung für nicht selbstnutzende Eigentümer: die unbekannte Pflicht aus dem ALUR-Gesetz
Seit dem ALUR-Gesetz von 2014 muss jeder Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft eine Haftpflichtversicherung abschließen, die mindestens die Schäden an den Gemeinschaftsbereichen, an anderen Eigentümern und an Dritten abdeckt. Diese Pflicht gilt sowohl für selbstnutzende Eigentümer als auch für Vermieter.
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Der Vertrag für nicht selbstnutzende Eigentümer (PNO) steht nicht im Widerspruch zur Versicherung des Mieters. Er deckt die Haftung des Vermieters für Schäden, die mit dem Gebäude selbst zusammenhängen: Baumängel, Mängel in der Instandhaltung der privaten Bereiche, Schäden, die während einer Mietpause auftreten. Ohne einen PNO-Vertrag setzt sich ein vermietender Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft einem direkten Haftungsanspruch durch den Verwalter oder die Nachbarn aus, ohne eine Entschädigung zu erhalten.
Wir empfehlen, zu überprüfen, ob der PNO-Vertrag die Mieter-Rückgriffgarantie umfasst. Im Falle eines Schadens, der auf einen strukturellen Mangel zurückzuführen ist, ist es diese Klausel, die die Schäden abdeckt, die der Mieter an seinem eigenen Eigentum erleidet, wodurch der Vermieter nicht allein für die Reparatur aufkommen muss.
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Klimatische Schäden und steigende Wohngebäudeprämien: ein direkter Ursache-Wirkung-Zusammenhang
Um die Angebote auf dem Markt effektiv zu vergleichen, ist es nützlich, die von Immo Prima angebotenen Versicherungen zu konsultieren, bevor ein laufender Vertrag erneuert wird.
Die Zunahme von Dürre-, Überschwemmungs- und Hagelereignissen wirkt sich direkt auf die Preisgestaltung der Wohngebäudeverträge aus. Die Versicherer geben die steigenden Kosten für klimatische Schäden auf die jährlichen Beiträge weiter, und dieser Anstieg beschleunigt sich in den letzten Jahren.
Der Mechanismus ist einfach: Das System der Naturkatastrophen (CatNat) sieht einen gesetzlichen Zuschlag vor, der in jeden Multirisiko-Wohngebäudevertrag integriert ist. Wenn die Verordnungen über Naturkatastrophen zunehmen, erhöhen die Rückversicherer ihre Tarife, was sich kaskadenartig auf die endgültige Prämie auswirkt.
Für einen vermietenden Eigentümer, der mehrere Wohnungen verwaltet, erfolgt das Risikomanagement über zwei Hebel:
- Die Selbstbeteiligungen bei den weniger kritischen Garantien (Glasbruch, Diebstahl von Außenmöbeln) anheben, um die Gesamtprämie zu senken, ohne den strukturellen Schutz zu opfern.
- Verträge bevorzugen, die die CatNat-Selbstbeteiligung klar von der vertraglichen Selbstbeteiligung unterscheiden, um die tatsächliche Eigenbeteiligung im Falle eines klimatischen Schadens vorherzusehen.
- Jährlich den deklarierten Wert des Mobiliars und des Gebäudes neu bewerten, da eine Überbewertung die Prämie erhöht, ohne die tatsächliche Entschädigung zu verbessern (Entschädigungsprinzip).
Mietvertrag und Haftpflicht: tatsächlicher Umfang des Schutzes
Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen, die mindestens die Mietrisiken: Feuer, Wasserschaden und Explosion abdeckt. Diese Pflicht ergibt sich aus Artikel 7 des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter keinen Versicherungsnachweis vorlegt.
Die häufige Verwirrung betrifft den Umfang der Haftpflicht. Der Standard-Multirisiko-Wohngebäudevertrag umfasst zwei verschiedene Bereiche:
- Die Miet-Haftpflicht, die Schäden abdeckt, die am Wohnraum selbst (dem Gebäude des Eigentümers) verursacht werden.
- Die private Haftpflicht, die Schäden abdeckt, die Dritten außerhalb des Wohnraums (Nachbarn, Passanten, Besucher) zugefügt werden.
- Die Garantie für bewegliche Güter, die den Mieter im Falle eines versicherten Schadens für seine eigenen persönlichen Gegenstände entschädigt.
Ein Vertrag, der nur die Mietrisiken ohne private Haftpflicht erwähnt, lässt den Mieter gegenüber Nachbaransprüchen, insbesondere im Falle von Wasserschäden, die durch die Böden gehen, ungeschützt.
Falsche Angaben bei der Unterzeichnung: vertragliche Konsequenzen und Rückgriff des Versicherers
Der Versicherungs-Code sieht gestaffelte Sanktionen im Falle falscher Angaben bei der Unterzeichnung vor. Eine ungenaue, aber gutgläubige Erklärung führt zu einer proportionalen Kürzung der Entschädigung, die gemäß dem Verhältnis zwischen der gezahlten Prämie und der Prämie berechnet wird, die fällig gewesen wäre, wenn das Risiko korrekt deklariert worden wäre.
Im Falle nachgewiesener böser Absicht ist der Vertrag nichtig. Der Versicherer kann jede Entschädigung verweigern, auch für Schäden, die nicht mit der falschen Information in Verbindung stehen. Wir beobachten, dass die häufigsten ungenauen Angaben die Wohnfläche, das Vorhandensein eines offenen Kamins oder die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit zu Hause betreffen.
Das Risiko beschränkt sich nicht auf die Ablehnung der Entschädigung. Der Versicherer kann auch die Rückzahlung bereits gezahlter Entschädigungen für frühere Schäden verlangen, wenn die falsche Angabe nachträglich entdeckt wird. Für einen Vermieter kann die Nichtigkeit des PNO-Vertrags zu einer persönlichen Haftung für alle während des strittigen Zeitraums abgedeckten Schäden führen.
Kündigung und Portabilität des Wohngebäudevertrags: was sich geändert hat
Seit dem Hamon-Gesetz kann jeder Versicherte seinen Wohngebäudevertrag jederzeit nach dem ersten Jahr kündigen, ohne Kosten oder Strafen. Der neue Versicherer übernimmt die Kündigungsformalitäten beim alten.
Dieses Recht auf außerordentliche Kündigung hat das Management der Verträge für vermietende Eigentümer mit mehreren Einheiten verändert. Ein Versichererwechsel während des Jahres ermöglicht eine schnelle Reaktion auf eine als übertrieben empfundene Prämienerhöhung, ohne auf den Jahrestag zu warten.
Für Mieter ist die Kündigung ebenfalls möglich, wenn sie umziehen, sich der Familienstand ändert oder in den Ruhestand gehen. Der Vertrag endet einen Monat nach der Mitteilung an den Versicherer, und der nicht verbrauchte Teil der Prämie wird zurückerstattet.
Die Portabilität bleibt ein unterschätztes Thema. Es gibt keinen gesetzlichen Mechanismus, der den automatischen Transfer der Schadenshistorie von einem Versicherer zum anderen garantiert. Ein Mieter oder Eigentümer, der häufig den Vertrag wechselt, verliert die Nachverfolgbarkeit seines Bonus, was sich negativ auf den von dem neuen Versicherer angebotenen Tarif auswirken kann.